Апартаменты дали новый простор инвесторам

Сегодня инвестиционный спрос сместился из сегмента строящегося жилья в сегмент апартаментов.

Частные инвесторы, вкладывающие средства в новостройки на начальных стадиях для последующей перепродажи жилья на конечном этапе строительства, вскоре могут полностью уйти с рынка, говорят аналитики. А если долевое строительство будет отменено, такая схема заработка станет невозможной.

Если власти запретят привлекать деньги частных инвесторов на этапе реализации проекта, это принципиально изменит политику инвестирования. Заработать частные инвесторы смогут только на сдаче в аренду.

Однако возврат инвестиций при сдаче жилья в аренду сегодня достигает 17 лет. Более быструю окупаемость приносят вложения, к примеру, в торговую недвижимость, но там слишком высокий порог входа — для того, чтобы приобрести помещение в стрит-ритейле и зарабатывать на сдаче в аренду, нужно не менее 10 млн рублей.

Аналогичную со стрит-ритейлом окупаемость показывают сегодня апартаменты. И там порог входа гораздо ниже — от 1,5 млн рублей.

Что такое апартаменты?

Юнит в апарт-отеле — это инвестиционная недвижимость, которая находится в 100% собственности инвестора и постоянно приносит ему гарантированный доход.

От жилья апартаменты имеют несколько важных отличий.

— Во-первых, стоимость их, как правило на 15-20% ниже, чем у жилья с аналогичными характеристиками.
— Во-вторых, значительная часть апартаментов имеют обширную инфраструктуру, это касается прежде всего сервисных апартаментов.

Апарт-отель YE'S на Социалистической улице, 21 (Санкт-Петербург)

На рынке Петербурга заявлено всего несколько таких проектов. Это сегмент, ориентированный на сдачу в аренду и имеющий больше сходства с традиционными гостиницами, чем с жилыми комплексами. В общем объеме ввода жилья доля такой недвижимости невелика, однако именно она становится все более востребованной для долгосрочного или краткосрочного проживания.

В результате доходность апарт-отелей может достигать 20% годовых. При этом управляющая компания гарантирует высокий уровень загрузки в течение всего года.

Гарантированный спрос

По мнению аналитиков рынка, в городе растет популярность аренды именно апартаментов, в них размещается 25% турпотока. Все более популярными апартаменты становятся и у жителей города — ведь при одинаковой цене в апарт-отеле арендатор получает набор сервисных услуг, комфорт и удачное местоположение. Арендаторы все чаще выбирают сервисные апартаменты в качестве альтернативы традиционной квартире.

Квартиросъемщики не хотят ехать за КАД, их интересуют обжитые районы, где в шаговой доступности находится социальная, торговая и транспортная инфраструктура.

В результате доходность апарт-отелей может достигать 20% годовых. При этом управляющая компания гарантирует высокий уровень загрузки в течение всего года.

Основные плюсы

Апарт-отели дают потенциальному инвестору ряд преимуществ перед вложениями в обычное жилье.

Цена на апартаменты явно ниже, чем на аналогичные по классу квартиры, а вот сдавать их можно по более высокой ставке. Главные плюсы такой недвижимости для инвестиций: доходность, безопасность, простота и надежность.

Наличие управляющей компании в апарт-отелях позволяет собственникам обеспечивать себе постоянный финансовый поток без личного взаимодействия с арендаторами. Все заботы по поиску и общению со съемщиками возьмут на себя профессионалы.

Наличие грамотной управляющей компании в апарт-отеле способно повысить доходность на 40-50%.

Обширная внутренняя инфраструктура, качественная отделка, служба ресепшн и дополнительный сервис гарантирует высокую заполняемость апартаментов вне зависимости от сезона.

АНДРЕЙ ЖАМКИН

ДИРЕКТОР ПО РАЗВИТИЮ СЕТИ АПАРТ-ОТЕЛЕЙ YE’S

Сегодня апартаменты это, пожалуй, самый интересный вариант для инвестиций, доступный для самого широкого круга инвесторов. Доходность апартаментов без учета естественной капитализации в среднем составляет 8-10 % годовых. Для сравнения, традиционная квартира приносит собственнику не более 5% годовых. В сервисных объектах можно передать апартаменты в управление. Это избавит собственника от всех забот по взаимодействию с арендаторами.

Специальные доходные программы позволяют просчитать доход заранее. К примеру, покупатели апартаментов в апарте-отеле сети YE’S на Социалистической улице могут воспользоваться программой «Гарантированный доход», и конкретная сумма ежемесячно в определенный срок стабильно будет поступать на счет. В среднем по рынку порядка 50-60% апартаментов приобретается в качестве арендной недвижимости, в наших объектах до 90% номеров выкупается именно под аренду. И в ближайшие годы тенденция к повышению интереса частных инвесторов к апартаментам продолжится, а доля тех, кто выбирает их из всех инструментов, будет стабильно расти.

ЦИФРЫ

— составит средняя ставка ипотечного кредита на приобретение апартаментов в 2018 году.

— составила доля апартаментов для сдачи в аренду в Петербурге в конце 2017 года - для сравнения - доля жилья с инвестсоставляющей не превышает 10%.

— составит рост цен на апартаменты в Петербурге по прогнозам аналитиков в 2018 году.

покупателей апартаментов планируют заработать на перепродаже недвижимости после окончания строительства.

В среднем доходность апартаментов от сдачи в аренду составляет 8-10% годовых без учета капитализации объекта, то есть повышения стоимости к вводу в эксплуатацию, которая может достигать 20-30%.

Стоимость апартаментов в Петербурге находится в диапазоне от 1,92 до 27,78 млн руб., в зависимости от класса объекта, его локации, количества спален, этажа и вида из окон.

Наибольшей популярностью пользуются сервисные апартаменты площадью до 30 кв. м в объектах с профессиональной УК, которая обеспечивает широкий спектр бытовых услуг и возможность управления номером в пользу его владельца.

Для сохранения средств и возможного собственного проживания приобретается не более 5% апартаментов.

Около 500 тыс. рублей достаточно иметь на руках для привлечения ипотечного кредитования на покупку апартаментов.

Апартаменты стоят на 15-20% дешевле, чем жилье с аналогичными характеристиками.

YE’S – МЕЖДУНАРОДНАЯ СЕТЬ АПАРТ-ОТЕЛЕЙ ОТ ГРУППЫ КОМПАНИЙ «ПИОНЕР».

Первый проект сети YE’S был успешно реализован в 2013 году в Санкт-Петербурге. Востребованность формата как инвесторами, так и арендаторами стала основой для принятия решения о создании сети. В ноябре 2015 года в Москве был введен в эксплуатацию второй апарт-отель сети YE’S.

Действующий номерной фонд апарт-отелей сети YE’S в двух столицах насчитывает около 1 500 апартаментов, проектируемый – 3 500.

Флагман сети YE’S – строящийся апарт-отель на Социалистической улице в Санкт-Петербурге с расширенной линейкой планировок и обширной внутренней инфраструктурой. Ввод комплекса запланирован на начало 2020 года.

Строительство апарт-отеля на Социалистической улице началось в начале 2017 года. Объект будет возведен в Центральном районе города, на Социалистической улице, 21. В составе комплекса запроектированы апартаменты разных категорий: от студий площадью от 19 до 24 кв. м до сьютов в 120 кв. м с двумя спальнями и террасой. Приобрести апартаменты можно в полной комплектации: со всей необходимой мебелью и текстилем.

Проектом предусмотрено создание обширной внутренней инфраструктуры. На первых этажах будут работать фитнес-зона, ресторан, торговая галерея, зона коворкинга. Концепция комплекса также включает услуги reception, прачечной и химчистки, системы хранения, уборки номеров, аренды транспорта, консьерж-службу, заказ билетов, возможность доставки еды, аренду оборудования и мелкой бытовой техники и другие сервисные опции.

Апарт-отель на Социалистической расположен в историческом центре Петербурга, рядом с главными транспортными узлами города, в тихом, не перегруженном транспортом и пешеходами месте. До станций метро “Звенигородская” и «Лиговский проспект» 5 минут пешком, до станции метро “Достоевская - 10 минут, до Невского проспекта - 10 минут на автомобиле.

Минимальная стоимость апартаментов в апарт-отеле YE’S на Социалистической улице составляет 4,2 млн рублей. Для сравнения, стоимость традиционной квартиры такой же площади в аналогичной локации в среднем выше на 20-30%.

Апарт-отель на Социалистической улице аккредитован крупнейшими банками, среди которых Сбербанк РФ, ВТБ, Банк Санкт-Петербург, АК БАРС и другие.

Все проекты сети YE’S возводятся и функционируют согласно строгим корпоративным стандартам. Они распространяются как на процесс строительства, так и на дальнейшую эксплуатацию. Это позволяет гарантировать владельцам и жителям апартаментов высокий уровень комфорта. При выборе отделочных материалов, мебели и техники учитывается формат дальнейшего использования – сдача в аренду. Оснащение апартаментов в YE’S не уступает по уровню качественным гостиницам и имеет высокие характеристики изностоустойчивости. Это позволяет поддерживать апартаменты в хорошем состоянии длительное время и при частой смене гостей.

Архитектурный облик апарт-отеля YE’S разработан архитектурным бюро «Земцов, Кондиайн и Партнеры» в сотрудничестве с японским бюро Nikken Sekkei.

Группа компаний «Пионер» — девелопер с 16-летним опытом работы в Москве и Санкт-Петербурге. Основная деятельность группы компаний — реализация проектов по финансированию и строительству жилой и коммерческой недвижимости.

Апарт-отель YE'S на Социалистической улице, 21 (Санкт-Петербург)

Приобрести номер в апарт-отеле можно вместе с программой доходности, которая позволяет сразу просчитать гарантированный заработок. Инвестор будет точно знать, сколько денег и когда он получит. Например, в сети YE'S существует программа «Гарантированный доход», согласно которой собственник в течение трех лет ежемесячно получает со своих апартаментов арендную плату в размере 27 тыс. или 34 тыс. Рублей в зависимости от площади номера.

При необходимости апартаменты можно продать быстро и без дисконта. В действующих объектах сети YE'S на вторичный рынок выходит не более 2% апартаментов, они всегда быстро находят своего покупателя. По прогнозам, спрос на такую недвижимость и ее стоимость будут расти на 2–3% в год.

Апартаменты в YE’S на ул. Хошимина на старте проекта продавались за 2,5 млн руб., а сейчас стоят уже 3,8 млн. При этом владельцы не спешат с ними расставаться, что доказывает эффективность данного формата инвестиций. Помимо 25% капитализации за период строительства, апартаменты за счет арендной платы ежегодно приносят собственнику доход, равный 10% их стоимости.

Покупая сервисные апартаменты, инвестор получает в собственность готовый арендный бизнес. Номера апарт-отеля спланированы как квартиры-студии и изначально предназначены для сдачи в аренду. К ним прилагаются внутренняя инфраструктура (ресторан, спорт-клуб, коворкинг) и гостиничный сервис с уборкой, круглосуточной службой ресепшен, охраной и т.д

Мнения арендаторов

Наталья Гига
арендатор апарт-отеля YE’S на ул. Хошимина:

От проживания в апарт-отеле у меня только положительные эмоции.

Я живу в Петербурге около трех лет. Все это время арендую апартаменты в YE’S и вижу массу плюсов по сравнению с традиционной квартирой. В комплексе есть вся инфраструктура комплекса, апартаменты качественно оснащены, менеджеры управляющей компании всегда идут навстречу и готовы решить все возникающие вопросы.

Для меня важны гибкие условия аренды, так как я примерно два месяца в год отсутствую в городе. Живя в апарт-отеле в этот период, я не вношу арендную плату. Вряд ли, снимая квартиру у частного лица, удастся получить такие условия.

Анна Каталей
арендатор апарт-отеля YE’S на ул. Хошимина:

Я живу в апартаментах YE’S примерно два года и не собираюсь менять их на обычную квартиру.

В выборе жилья меня привлекла моментальность аренды и качественный дизайнерский ремонт. Также апарт-отель удобно расположен: метро, магазины и кафе поблизости; на первом этаже работают фитнес и ресторан; есть охрана и круглосуточная служба ресепшн. Все бытовые вопросы, которые возникают, решаются одним звонком. Важный для меня аспект – гарантия проживания. Договор оформляется официально и полностью безопасен, нет риска, что внезапно тебя попросят съехать, как часто бывает при «серой» аренде.

ИГОРЬ ГОРСКИЙ

ПРЕЗИДЕНТ АССОЦИАЦИИ РИЭЛТЕРОВ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Апартаменты — это такой “удар под дых” стрит-ритейлу, если рассуждать о привлекательности для инвесторов. Потому что вложения в жилье сегодня как средство сохранения и приумножения капиталов совершенно неинтересны - там срок окупаемости составляет от 12 до 17 лет. Понятно, что на этом фоне гораздо привлекательнее вложения в коммерческую недвижимость. Но вложения в стрит-ритейл начинаются от порога в 10 млн рублей - не у всех такие средства есть. И продать так быстро такое помещение не получается. С апарт-отелем ситуация совершенно иная - вы можете выставить юнит по цене 3,7 млн, если не будет покупателя, снизить цену на 100 тыс рублей и в течение недели вопрос с продажей закрыть.

ПАВЕЛ ГОНЧАРОВ

ВИЦЕ-ПРЕЗИДЕНТ РОССИЙСКОЙ ГИЛЬДИИ УПРАВЛЯЮЩИХ И ДЕВЕЛОПЕРОВ

Апарт-отель YE’S на Социалистической улице – проект, реализующийся в составе сети, которая занимает уверенные позиции на рынке. Девелопер – ГК «Пионер» – имеет достойный опыт возведения апарт-отелей, который отражен в корпоративных стандартах, распространяющихся на все объекты сети. Концепцию, качество строительства и техническое оснащение комплексов YE’S можно оценить по уже действующим в Санкт-Петербурге и Москве апарт-отелям. По большинству параметров они не уступают качественным гостиницам. Проект на Социалистической улице интересен по местоположению, наполнению, архитектуре, планировочным решениям, программам для инвесторов. Думаю, что девелоперу удастся добиться эффекта синергии, и составляющие будут работать друг на друга. Отдельно хотелось бы отметить планы по созданию разноформатной внутренней инфраструктуры и общественного пространства во внутреннем дворе. Именно эти характеристики являются признаками качественных апарт-отелей в международном понимании. Плюсом проекта также является наличие в составе сети YE'S собственной профессиональной управляющей компании, которая займется комплексом после ввода в эксплуатацию. Это позволит обеспечить необходимый уровень комфорта и сервиса как для арендаторов, так и собственников апартаментов.

Евгений Павлович
собственник апартаментов в апарт-отеле YE’S:

Мы не планировали приобретать недвижимость с целью извлечения дохода, искали жилье для сына. На квартиру не потянули и решили взять студию в апарт-отеле. Понравился вариант «все включено» с полной отделкой и меблировкой.

Приобретали апартаменты на этапе строительства, а к моменту ввода объекта в эксплуатацию необходимости жить в них уже не было. Сын стал жить с женой в другой квартире. Чтобы недвижимость не простаивала, решили попробовать отдать ее в управление в УК «YE’S аренда». Компания за скромный процент ведет все дела по нашему апартаменту и ежемесячно перечисляет нам плату за аренду. В таком формате мы поддерживаем отношения уже около 3 лет и довольны сотрудничеством. Мы пенсионеры и самостоятельно заниматься поисками арендаторов нет ни сил, ни желания. А так, мы ежемесячно получаем неплохую денежную прибавку.

Илона Рудольфовна
собственница апартаментов в апарт-отеле YE’S:

Изначально я планировала купить недорогую квартиру рядом с метро на будущее для ребенка. Рассматривала район Мурино, но с точки зрения локации апарт-отель был более привлекательным вариантом.

Апартаменты купила в ипотеку. Первый год их не эксплуатировала, а потом все же передала в управление. Я знала, что можно воспользоваться услугами управляющей компании, но было страшно. Ранее мне приходилось сдавать квартиру, но мой опыт был негативным, проблем с арендаторами было много.

Вот уже два года УК следит за моим номером, занимается поиском арендаторов и ежемесячно выплачивает арендную плату. Перечислений хватает, чтобы покрыть кредит, и меня это полностью устраивает.

Андрей Юрьевич
собственник апартаментов в апарт-отеле YE’S:

В настоящее время у меня в собственности два апартамента в сети YE’S – в апарт-отеле на улице Хошимина и в строящемся объекте на Социалистической улице.

Около трех лет мы сотрудничаем с управляющей компанией, занимающейся поиском для нас арендаторов. Апартаменты приносят доход выше, чем обычная квартира даже после выплаты комиссии за управление. Конечно, если у вас в собственности один апартамент, поиском арендаторов можно заниматься и самостоятельно. Но если это 5 или более номеров, то это уже настоящая работа. На это можно тратить все свое время или привлекать персонал, который также необходимо контролировать.

Возможность передать апартамент в управление — это огромный плюс.

Подробнее на сайте spb.yesapart.ru